Comment mettre toutes les chances de son côté pour réussir son investissement en loi Duflot ? [Invité] 5


 

 

Cette semaine , je vous propose un article invité qui va, je l’espère, nous faire autant discuter que l’article sur l’achat cash ou à crédit pour de l’immobilier locatif. Et pour cause, l’auteur, Lionel fondateur de www.loi-duflot-toulouse.fr, argumente pour nous les avantages du crédit immobilier dans le cadre de la loi Duflot!

Je vous laisse donc apprécier le très bon article de Lionel qui expose un autre avis sur l’effet de levier des crédits immobiliers.

immobilier locatif

Aujourd’hui, lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, nous avons deux solutions qui se présentent à nous : investir dans l’ancien ou dans le neuf. Certains ont un avis tranché sur la question, et le but ici n’est pas de faire un débat entre le neuf et l’ancien, mais d’apporter des lumières pour ceux qui privilégient l’immobilier neuf mais qui ne savent pas par où commencer. La Loi Duflot actuellement en vigueur permet en effet à tout investisseur qui désire réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf de déduire directement de ses impôts la somme équivalente à 18 % du prix de l’appartement.

Le choix de la ville

Pour réussir un investissement locatif, il y a 3 règles à respecter : l’emplacement, l’emplacement et surtout le plus important, l’emplacement !

Oui mais qu’est-ce que cela signifie ?

Commençons notre raisonnement au niveau national. Vous devrez privilégier une ville où la demande locative est bien présente, et où le solde démographique est positif. Le but de votre investissement « locatif » est que votre appartement se loue, donc il est primordial de partir sur une ville où il existe de la demande locative.

De ce côté-là, la Loi Duflot a été plutôt bien pensée car elle a n’a rendu éligible uniquement les grandes villes et leurs agglomérations. Il est aujourd’hui impossible par exemple, comme cela l’été à l’époque du « De Robien » (ancienne loi de défiscalisation), d’investir dans un village de 2000 habitants à 100km d’une grande agglomération.

Votre choix se fera donc uniquement entre des grandes villes

Portez votre choix sur une ville que vous connaissez, la plus proche de chez vous, car il est toujours plus simple, même si vous confiez la gestion de votre appartement à une société sérieuse, d’intervenir en cas de besoin ou problème sur un appartement à côté de chez vous qu’un appartement situé à l’autre bout de la France.

De même, Google Earth est très pratique, mais rien ne vaut une visite locale. Il est très important de se rendre sur place et « sentir » l’environnement, chose assez difficile derrière son ordinateur.

Concernant les villes, certaines ont la côté, comme Rennes, Nantes, ou encore Toulouse. Ces villes se développent et connaissent un solde démographique positif.

Concernant notre chère capitale, Paris, qui est forcément éligible, elle est tout simplement à exclure, car les prix de l’immobilier neuf sont beaucoup trop élevé, par rapport au loyer que vous allez pouvoir en tirer, du fait du plafonnement des loyers qu’impose la loi Duflot. Ces plafonds sont vraiment problématiques sur Paris, et quasiment pas impactant en Province.

Loi Duflot

Les villes concernées par la loi Duflot

Plutôt hyper-centre ou extérieur 

Vous avez donc choisi votre ville d’investissement, maintenant, quel secteur de la ville privilégier ?

Le raisonnement que l’on pouvait avoir sur Paris et ses prix élevés est également valable, à moindre échelle évidemment, sur une ville de Province lorsqu’on hésite à se positionner entre l’hyper centre-ville (qui a toujours un côté rassurant, carl’on pense que tout le monde veut habiter en centre-ville) ou des quartiers aux alentours.

 

 

 

 

L’hyper centre-ville a un coût toujours plus élevé que les loyers que l’on peut en tirer. Pour un exemple concret, sur Toulouse, un appartement T2 en plein centre-ville dans un quartier historique comme les Carmes peut couter jusqu’à 250 000 € et offrir un loyer de 500 € (hors charges), alors qu’un appartement dans un quartier dynamique mais or du centre-ville, offrira le même loyer à quelques euros près, avec un prix aux alentours de 170 000 €. La différence est donc importante, et la rentabilité de votre investissement en dépend grandement.

C’est une fausse idée reçue de penser que tous les locataires ne cherchent que du centre-ville. La demande locative tient aux intérêts de chacun (proximité du lieu de travail, de la famille, etc.) Chaque personne est différente, et les goûts et les couleurs sont multiples et variés.

Par contre, là où se rejoigne la grande majorité des personnes, est le fait que la résidence soit bien desservie par les transports en commun (critère très important) et qu’il y ait quelques commerces de proximité.

Si ces 2 critères sont réunis, vous pouvez choisir en toute tranquillité un quartier, vous trouverez aisément un locataire.

immobilier locatif transport

Financement : apport ou crédit

Ça y est, vous avez réservé votre appartement auprès du promoteur, il ne vous reste plus qu’à trouver un financement. Vous pouvez le financer à 100 % (voire 110 % en incluant les frais de notaire) à crédit, ou vous disposez des fonds nécessaires, et vous pouvez l’acheter « cash ».

Quel montage est le plus intéressant ?

En fonction de plusieurs paramètres cette question n’obtiendra pas la même réponse. En effet, l’âge, le taux d’endettement, ou tout simplement des raisons personnelles pourront influencer votre décision.

Mais si l’on s’en tient à la recherche purement rentable de l’opération, il est préférable de financer au maximum cet investissement par crédit, et ce pour plusieurs raisons :

  • L’effet de levier du crédit : Les taux de crédits sont historiquement bas, il est donc intéressant d’emprunter l’argent, et de placer ou de laisser placée votre épargne.
  • Optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt sont déductibles donc ils vont vous permettre de générer une économie d’impôt supplémentaire. En effet lorsque vous allez faire votre déclaration d’impôt concernant cet investissement locatif, vous loyers perçus seront imposables….sauf si vous avez des intérêts d’emprunt à déduire. Il est donc judicieux, dans l’optique d’une optimisation fiscale, puisque votre investissement à pour but de vous procurer une défiscalisation, de ne pas avoir des loyers qui soient imposés, sinon cela revient à augmenter vos impôts pour les diminuer par la suite.
  • Protection de la famille : Lorsque vous souscrivez un crédit, vous souscrivez également à une assurance décès invalidité. Cette assurance va avoir pour but de rembourser le crédit à votre place s’il vous arrivez malheur. Le conjoint survivant, n’aura donc plus de crédit, et le bien immobilier sera entièrement payé. Il aura donc toujours la totalité de l’épargne qui n’avait pas été injectée dans l’opération, mais en plus un appartement soldé. Alors que si vous mettez toutes vos économies dans l’achat de cet appartement, le conjoint survivant n’aura que cet appartement, mais plus d’épargne pour faire face aux éventuels imprévus qui rythment la vie quotidienne.
  • La « poire pour la soif » : Imaginez que vous ne preniez pas de crédit, et que vous financez ce bien avec une très grande partie de votre épargne et que demain,  suite à un imprévu (la voiture qui décide de vous lâcher, ou votre fils qui est finalement admis dans une école privée avec des frais de scolarité élevé), vous ayez besoin d’une somme importante d’argent, qu’allez-vous faire ? Vous êtes démuni. Vous n’avez plus ou presque plus d’épargne, donc pas le choix, vous allez être obligé de passer par un crédit, mais cette fois ci les intérêts d’emprunt n’auront pas les mêmes caractéristiques, ils ne seront pas déductibles. Vous avez donc utilisez votre épargne alors que vous auriez pu la garder et vous allez payer « à fond perdu » pour subvenir à vos imprévus.

En partant de ces constatations, afin d’optimiser l’opération, il conviendra donc de ne pas mettre (ou peu) d’apport, afin de faire jouer au maximum l’effet de levier, et de prendre un crédit le plus long possible (en fonction de la faisabilité) afin de ne pas être imposable sur les loyers, pendant au moins les 9 premières années de l’investissement, puisque c’est durant cette période où vous devez optimiser votre investissement.

Conclusion

effet de levier 2

Vous voilà un peu plus éclairé sur la partie théorique, maintenant, place à l’action et aux recherches.

Pour se faire, il est toujours plus intéressant de traiter avec une personne qui est implantée dans la ville où vous souhaitez investir et qui par conséquent la connait par cœur, avec ses qualités et ses défauts, plutôt que de choisir la solution de facilité qui serait d’aller voir la personne au coin de votre rue mais qui va vous parler d’un programme immobilier dans une ville qu’il ne connait qu’à travers une plaquette ou une présentation commerciale.

Il ne vous reste plus qu’à commencer votre prospection, étudier et comparer !

 


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5 commentaires sur “Comment mettre toutes les chances de son côté pour réussir son investissement en loi Duflot ? [Invité]

  • Didier

    Bonjour,

    Je vais en premier lieu souligner un point très important sur lequel j’interviens à chaque fois qu’un blog-investisseur crache sur le dispositif Duflot du fait de son manque de rentabilité en raison des revenus qu’il procure. Quand on « achète » de la défiscalisation ce n’est pas pour avoir des impôts supplémentaires.
    Partant de ce constat je vais arriver à ma principale critique sur le conseil donné. Mais avant tout de même un petit mot sur l’intérêt du crédit pour ne pas se démunir. C’est quasiment grand-guignolesque puisque la première règle de TOUT investissement c’est de ne pas toucher à son épargne de précaution donc si on envisage d’acheter cash c’est qu’on en a les moyens en plus de son épargne de précaution. J’ose quand même espérer que personne n’envisage de mettre à l’abri sa famille en espérant mourir avant la fin de l’emprunt pour que ce soit l’assurance qui paye…

    Le conseil donné de prendre le crédit le plus long possible n’est pas le meilleur. L’idéal est de prendre un crédit in fine sur 9 ans ie la durée de la défiscalisation et de revendre le bien dès la fin de cette période !
    Toutefois l’article oublie de mentionner que l’optimisation par la déductibilité des intérêts d’emprunt est d’autant plus intéressante que votre Taux Moyen d’Imposition est élevé; dit autrement elle l’est d’autant moins qu’il est faible ! La réduction d’impôt (qu’elle soit Duflot ou autre) est, elle, indépendante de votre TMI (elle requiert uniquement que votre imposition soit au-moins égale au montant de la réduction d’impôt)
    Ainsi, si vous achetez cash, vous aurez fait en sorte que le montant de la réduction d’impôt couvre non seulement votre impôt actuel mais également le surplus généré par le loyer (surplus qui ne sera pas énorme compte tenu du plafonnement du loyer). C’est bien plus judicieux que la déduction par les intérêts d’emprunt. Il va quand falloir arrêter de nous faire croire que donner 100 euros à un banquier pour ne pas payer 50 euros à son percepteur est l’attitude d’un winner ! Et ce cas de figure c’est celui d’un contribuable avec un TMI de 30 % (en fait c’est pire il donne 100 euros à son banquier pour économiser 45 euros et 50 cents d’impôts et de prélèvements sociaux et encore je ne tiens pas compte de la CSG déductible !), si votre TMI est inférieur c’est encore pire, c’est un peu moins pire pour les chanceux qui ont un TMI de 41 ou 45 % mais je doute qu’ils soient très nombreux à lire nos blogs (pour mémoire le TMI qui correspond au plus grand nombre de foyers c’est 14% ! )
    Payer des intérêts d’emprunt (quand on peut s’en passer bien sûr !) n’a d’intérêt (sans jeu de mot) que si vous pouvez placer votre cash à un taux net supérieur à celui du crédit. Avec des taux de crédit bas ce n’est effectivement pas impossible mais c’est d’autant plus facile pour les TMI les plus hautes par exemple pour un prêt au taux effectif de 4 % il faudra un placement à 3.16% nets après fiscalité éventuelle pour un TMI de 5.5 %; à 2.82% pour un TMI de 14% ou 2.18 % pour un TMI de 30% en supposant un impôt et des prélèvements sociaux constants )
    En revanche faire un crédit alors qu’on a le cash sur un livret A ou sur son compte courant c’est une ineptie

    • Ecoseb Auteur du billet

      En effet le paragraphe « poire pour la soif » n’a pas lieu d’être pour moi non plus étant donné qu’avant de faire le moindre investissement il faut avoir de quoi faire face aux imprévus. Je voulais intervenir là dessus via les com’ pour ne pas polluer l’article de Lionel mais tu m’as grillé Didier 🙂

      Toujours aussi précis dans tes commentaires, j’admire!

      J’espère que l’auteur viendra répondre pour étayer ses propos 🙂

  • lixie

    c’est pas nouveau que l’investissement immobilier se fait plutôt à crédit qu’en cash vu qu’il ya une déduction des intérêts d’emprunt sur les loyers…c’est même idiot de le faire en cash. C’est d’autant plus vrai que sur la loi duflot (cf. http://www.duflot.info ), comme le dit si bien Didier, on cherche avant tout à maximiser l’économie d’impôt.

    • Ecoseb Auteur du billet

      Moi je trouve idiot de dire que quelque chose est idiot sans apporter d’argument. La déduction d’impôt sur des intérêts ne doit pas être la seule chose à prendre en compte pour faire le choix d’un financement. Et je ne pense pas qu’il faille faire un crédit uniquement pour avoir des réductions d’impôts (si tu payes 100 pour économiser 80 ça vaut pas le coup). Il est évident qu’avec la loi Duflot on cherche à réduire l’impôt, c’est une niche fiscale !

      • Xavier Loi Duflot

        L’immobilier traverse une crise réelle qui est aggravée par la faiblesse de pouvoir d’achat des primo-accédants, la frilosité des banques en matière de crédits et le niveau élevé des prix des biens immobiliers. La nouveauté pour l’année 2014 est la loi ALUR qui offre une meilleur protection du locataire aux dépends de certains propriétaires avec des mesures telles l’encadrement des loyers ou la Garantie Universelle des Loyers. Cette loi a d’ores et déjà fait fuir une partie des investisseurs privés contribuant ainsi à la chute des mises en chantier de logements locatifs en 2013.
        Dans ce cadre seul le dispositif Duflot de défiscalisation des investissements immobiliers (http://www.dispositif-loiduflot.org/investissement-duflot/) a permis de limiter les dégâts dans le domaine du logement locatif. Cet véhicule de défiscalisation connaît un regain de popularité, grâce à la récente stabilisation des plafonds de loyers, qui permet une analyse fine à priori de la rentabilité à moyen terme d’un investissement locatif en Duflot.