Echange avec une lectrice et ses commentaires sur les SCPI 8


 

 

Nora est entrée en contact avec moi afin de me faire part de ses commentaires et de ses interrogations suite à l’article « Comment investir 10 000€ dans l’immobilier locatif« . M’autorisant à en faire un article, je vous propose une publication issue de cet échange avec cette fidèle lectrice du blog. Je pense que comme elle, beaucoup d’entre vous ont eu la même réflexion.

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SCPI : les « pour »

Nora m’expliquait dans son mail les raisons qui lui feraient choisir les SCPI :

  • Il est possible d’investir des montants raisonnables et donc de ne pas s’endetter. Mais le fait de s’endetter peut aussi être un avantage et il faut savoir qu’il est possible de souscrire un crédit pour acheter des part de SCPI.
  • La mutualisation des risques, notamment des risques d’impayés. De plus, d’un point de vue moral, on a pas à mettre à la rue les mauvais payeurs et passer pour le méchant proprio. Mais bon, il faut garder à l’esprit qu’il y a bien quelqu’un d’autre s’en chargera à votre place.
  • On ne s’embête pas avec la gestion. Ce qui est appréciable si on travaille à plein temps, voire plus (en libéral) et que l’on a donc pas le temps de se déplacer pour faire visiter, réparer etc… C’est vrai c’est appréciable, mais cela à un coût d’où les frais des SCPI qui peuvent sembler important par rapport des fonds.
  • Pas de risque de se trouver en difficulté à cause de travaux à réaliser. Pour ceux qui ne sont pas bricoleurs, ou pour ceux qui n’ont pas de réseau ou de connaissances dans le bâtiment pour un coup de main ou bénéficier d’un prix d’ami, cela enlever une épine du pied.

 

Oui mais…

Seulement, bien qu’intéressée, Nora a quelques réticences :

 

 

 

 
  • La peur d’une baisse de rentabilité et d’une perte de capital dans ce contexte de crise. Avec la crise, on peut s’imaginer que de plus en plus d’entreprises mettent la clé sous la porte, étant donné la chute globale de la consommation. En tenant compte à la fois des délocalisations dans d’autres pays et des commerces et services qui se font de plus en plus sur internet, la demande de locaux physiques risque de chuter. Et donc, Nora craint que les SCPI résistent mal à la crise. Ce n’est pas faux mais personnellement, je pense que les gens, et les entreprises, auront toujours besoin de se loger, ou d »un local où exercer une activité. Des tas d’entreprises ferment, mais des tas d’autres s’ouvrent et même en période de crise
  • Est ce que, comme dans les pyramides de ponzi, les derniers arrivants ne vont pas se faire « plumer » ? Imaginons que la rentabilité et la valeur de la part de SCPI s’effondre, cela ferait que les derniers arrivants perdraient en partie leur « mise ». Alors que les anciens qui ont profité de bonnes rentabilités jusqu’à maintenant, verraient la baisse de leur capital adoucie par l’arrivée de l’argent frais des nouveaux? Quelque soit le placement il y a toujours un risque. Et ce serait la même chose en bourse, on pourrait acheter une action pour des dividendes (à quelqu’un qui en aurait déjà profité donc) et le cours de cette action pourrait chuter. Et ça ne fait pas de la bourse un système pyramidal. Tout repose sur le choix de l’action et sur le timing. Tout investissement s’étudie avant l’achat, et si un effondrement à lieu, il faut savoir soit avoir pris ses précautions avant, soit savoir prendre ses pertes. Je ne suis pas initié à l’investissement en SCPI mais j’imagine que c’est grosso modo la même chose. Comment, dans ce cas, choisir une SCPI digne de confiance? A mon avis, c’est en étudiant ses chiffres, son passé et en déduisant des perspectives de croissance.
  • Nora souhaiterait investir dans une assurance vie qui soit exclusivement constituées de SCPI et se demande quelles sont les bonnes assurances vie proposant des SCPI. Je ne suis pas expert, mais je ne pense que c’est avant tout le choix de la SCPI qui importe plus que le choix de l’assurance vie. Car les frais et les rendements d’une assurance vie (hors fond euro) dépendent des fonds que l’on choisi.

 

Je remercie Nora pour son mail élogieux et vraiment très pertinent. Je suis sincèrement heureux qu’elle ait osé entrer en contact avec moi car je l’ai déjà dit, j’adore ce genre d’échange et de discussion.

Nora, j’espère avoir un peu éclairci ta lanterne et si ça n’est pas le cas, je suis convaincu que des personnes expérimentées dans l’investissement en SCPI t’apporteront plus de précision en commentaire 😉

 


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8 commentaires sur “Echange avec une lectrice et ses commentaires sur les SCPI

  • David

    Bonjour,
    Une forte baisse de la valorisation des SCPI a déjà eut lieu dans les années 1990.
    Donc ce n’est pas irréaliste! Mais c’est un investissement, donc le risque n’est pas absent.
    Le seul moyen de s’exonérer du risque serai d’utiliser un fonds euros investi en immobilier.
    Quand à la pyramide de Ponzi, vu que les fonds sont investi en immobilier, au fur et à mesure de la collecte, le comparaison est peu adapté.

    Par contre, je ne suis pas un grand fan de la gestion de SCPI en assurance vie, pour les raisons suivantes :
    – vous empilez les frais : de gestion de la SCPI, de gestion de l’assurance vie. (voir de frais d’entrée pour les assureurs les moins sympa).
    – L’associé reconnu par la société de gestion de la SCPI est l’assureur, c’est donc lui qui a le droit de vote à l’AG. Si les assureurs deviennent majoritaire, ont risque de se retrouver avec des SCPI qui auront des objectifs imposés par les assureurs
    – Vous n’êtes pas partie prenante de la gestion, vous ne suivez pas l’évolution de la SCPI, du taux d’occupation, des rénovations, des achats, des ventes. En clair, vous suivrez difficilement la vie de la SCPI choisie.
    Déjà qu’on est pas directement impliqué dans la gestion, alors passer par un échelon supplémentaire me semble un peu trop.

    Ces 3 raisons me disent de me méfiez de ce type de gestion.
    Alors certes fiscalement c’est plus intéressant, mais ce qu’on gagne en fiscalité, on le perd en frais et en implication.
    Donc bien faire son choix!

    David

  • jacques

    Remarques intéressantes de Nora, en effet. Cependant, je reste assez convaincu de l’investissement en SCPI notamment en raison du ticket d’entrée assez bas et qui met ce genre d’investissement immobilier à la portée de pas mal de monde.