Immobilier : acheter CASH ou à crédit, voilà mon opinion

 

 

rendement immobilier levier

Pour le moment, je ne suis propriétaire que de ma résidence principale, mais j’ai toujours en tête de me lancer le plus tôt possible dans l’immobilier locatif. Le plus tôt possible oui, mais sans crédit.

Alors là, les experts vont sauter au plafond : « Quoi ?? Mais t’es trop con faut utiliser l’effet de levier des crédits immobiliers et faire travailler l’argent des autres ! »

En effet, je dois être trop con de pas vouloir ce genre de financement. Je vais vous expliquer, dans cet article, pourquoi je ne souhaiterais pas faire d’emprunt pour du locatif et passer à côté de l’effet de levier d’un crédit immobilier.

 

C’est quoi l’effet de levier d’abord ?

En physique rudimentaire, l’effet de levier c’est le fait de pouvoir soulever un truc impossible à déplacer à la force de ses bras grâce à un levier et un support. Plus le levier est long, moins l’effort à fournir est grand. Vous voyez le genre ?

Dans l’immobilier locatif c’est un peu la même chose.

  • Le poids à soulever c’est la somme nécessaire à l’achat d’un bien.

  • Le levier c’est le crédit immobilier. Plus où moins long en fonction de la durée de crédit.

  • Le point d’appuis c’est l’emprunteur. Il doit avoir les reins assez solide pour supporter l’opération et rembourser le crédit.

  • La force à appliquée c’est le loyer perçu donc indirectement le locataire.

Dans l’immobilier locatif, beaucoup d’experts vous diront que c’est la meilleure chose à faire car en profitant de ce levier, vous “utilisez l’argent des autres”. L’argent de la banque pour acheter le bien, et l’argent du locataire pour rembourser le crédit.

 

La notion d’argent des autres

 

L’argent du loyer, avec lequel vous payez votre bien immobilier locatif, est-il le votre ou celui du locataire ?

Alors pour moi, l’argent des autres n’est qu’une chimère. Vous en avez peut-être maintenant l’habitude, je dis souvent que tout est question de point de vue. Pour vous faire comprendre ma vision des choses, posons nous la question autrement :

L’argent de votre salaire, avec lequel vous payez le crédit de votre résidence principale, est-il le votre ou celui de votre employeur ?

Les deux questions en italique sont exactement les mêmes. Alors oui, vous allez me dire que le salaire est perçu grâce aux efforts du travail. Certes, vous tirez ce revenu de votre labeur c’est donc votre argent, celui que vous avez sué de votre front. Et vous avez tout à fait raison.

Mais l’argent perçu d’un loyer, n’est-il pas non plus dû à un labeur?

Combien faut-il visiter d’appartements pour trouver le bon? La prospection, se déplacer parfois assez loin et de nombreuse fois, est une forme de travail. Il faut parfois faire des travaux dans le bien convoité. Il arrive même, qu’on le retape soit même. Si on gère seul son bien, il va falloir organiser les visites des futurs locataires, faire un peu de gestion, gérer les réparations… Aussi, on est seul à prendre des risques dans l’espoir de toucher un loyer.

Gagner de l’argent avec un investissement locatif ne se fait pas simplement en priant le Grand YAKA : « YAKA acheter un appartement, et YAKA trouver un locataire ! »

Alors, je vous repose la question : pourquoi l’argent du loyer resterait celui du locataire ?

Comme beaucoup de choses, l’argent des autres n’est qu’une question de point de vue. Et je préfère abandonner l’idée de croire que l’argent perçu d’un loyer ne serait pas le mien.  En gardant ce point de vue, alors le bien immobilier n’est pas le mien mais celui de la banque.

L’argent des autres n’est plus le leur à partir du moment où il quitte leur compte en banque et il devient mon argent dès qu’il entre sur le mien. Qu’il y reste longtemps ou non. L’argent qui me sert à acheter le bien, n’est plus celui de la banque. C’est MOI qui achète le bien, et c’est MOI qui rembourse le prêt. Et mon patrimoine ne sera plus important que dans 25 ans, à l’issu du crédit.

L’argent des autres n’est donc qu’une question de point de vue au final. Attention, je ne dis pas que c’est une connerie de penser utiliser l’argent des autres. Au contraire, c’est un point de vue qui a aussi ses avantages : on a peut-être l’impression d’avoir moins de responsabilité, plus de facilité pour acquérir un bien, ou de prendre moins de risque.

Mais la véritable question à se poser c’est : Utiliseriez-vous un levier pour soulever un sac de patates de 10 Kg ?

 

Abattre une mouche avec un bazooka

L’effet de levier d’un crédit immobilier est une arme très puissante. Mais elle me parait inutile dans certains cas. Surtout dans le cas de mes ambitions immobilières.

 

 

 

 

Mon objectif immobilier, dans un premier temps, serait d’acheter un studio pour le louer. Je pense qu’utiliser un crédit immobilier pour bénéficier d’un effet de levier dans ce cas est inutile et disproportionné et aussi très coûteux.

On pourrait très bien descendre une mouche avec un bazooka (ok faut bien viser quand même) mais une tapette à mouche coûte moins cher (et même en aillant bu quelques bières on a encore des chances de faire mouche… oulala jeu de mots!).

Le prix d’un studio reste une somme importante, j’en conviens, mais comparer au prix d’un immeuble de rapport c’est tout de même relativement abordable… Il est possible, en mettant de l’argent de côté, de réunir la somme nécessaire à l’achat d’un petit appartement (ou d’une place de parking, si on a des moyens plus limités). Cela demande un effort d’épargne, oui. Moi, je préfère faire l’effort d’épargner que faire l’effort de rembourser.

Je pense donc que dans le cas d’un “petit” achat immobilier, on profite moins de l’effet de levier. Et pour le prix d’un crédit, je trouve que c’est un peu comme se tirer une balle dans le pied (ça handicape un peu, non ?). Par contre pour un gros achat, je pense qu’on a tout intérêt à le faire. Mais ce n’est pas mon ambition pour le moment.

L’avantage véritable de faire un crédit serait qu’il est possible de payer un petit bien sans sortir un sous de sa poche… Ce qui peut être pratique si on a pas énormément de revenus. Mais dans ce cas, proportionnellement parlant, le studio serait aussi difficile à acheter qu’un immeuble de rapport et donc le crédit serait justifié (et même approprié)…

Dans mon cas, je pense que les revenus de mon foyer pourraient me permettre d’acheter cash un studio d’ici quelques années. Je préfère attendre quelques années (bien moins que 25) et acheter cash plutôt qu’attendre 25 ans pour toucher pleinement le loyer et avoir un studio payé 50% plus cher… car dans ce cas, le vrai gagnant c’est plutôt le banquier je trouve. Non ?

 

Je préfère acheter cash. Pourquoi ?

Je vais vous présenter les raisons pour lesquelles, en plus de mes réflexions ci-dessus, je pense qu’acheter un petit bien immobilier à crédit n’est pas nécessaire. Ce ne sont que des avis strictement personnels bien sûr et on peut en discuter en commentaire 🙂

  • Moins de stress. En effet, tous les mois il faut payer la mensualité du crédit, que l’on ait reçu l’argent du locataire ou non. Je me vois mal tous les mois me dire « Ouf il a payé je vais pouvoir rembourser sans problème ce mois-ci ! J’espère que ça ira le mois prochain »
  • Une impression de plus de libertés. Si je veux revendre, je pourrais le faire sans avoir à retourner à la banque pour voir si je rembourse le prêt par anticipation, avec les frais que ça nécessite, pour gagner les miettes d’une plus-value qui me sera en partie prise par l’Etat.
  • Je pense qu’utiliser l’effet de levier peut-être intéressant pour acheter un immeuble de rapport par exemple (en général ils ont une meilleure rentabilité). Mais acheter plusieurs lots d’un coup ne me tente pas (pour le moment lol).
  • Un crédit à tout de même un coût. Et je considère l’argent du loyer comme mien, et non celui du locataire.
  • Je pense que payer cash peut-être un atout supplémentaire lors d’une négociation. Donc possible de payer moins cher et donc d’améliorer la rentabilité.
  • J’ai pas envie de payer un appartement 50% plus cher.
  • Pour moi, il n’est jamais rentable d’emprunter sauf si on peut avoir un placement à un taux supérieur au taux de l’emprunt. Et encore, si on a accès à un tel taux il est préférable, à mon humble avis, de payer cash et de placer à ce super taux la mensualité qu’on aurait du payer pour le crédit, donc le loyer sur lequel on fait déjà de la rentabilité par rapport au prix d’achat du bien (normalement…). J’explique mon point de vue dans cet article.

 

Et si le marché de l’immobilier s’effondre?

J’ai lu un article dans lequel l’auteur disait que c’était une ânerie d’acheter cash un bien immobilier pour de la location. C’est son opinion et il explique clairement son avis. Seulement il posait cette question :

Que se passerait-il alors si, dans 5 ans, ce même bien ne valait plus que 70 000 euros pour cause d’effondrement du marché …?

On est d’accord, le bien perdrait de la valeur. Mais on ne perdrait de l’argent que si on le revendait. N’est ce pas ?

Le bien aurait une moindre « valeur », mais il rapporterait toujours des loyers, certes moindres à cause de la chute des prix, mais ils seraient toujours perçus. Et on continuerait donc de s’enrichir. Lorsqu’on achète du locatif, c’est avant tout pour percevoir un loyer après tout.

En fait, c’est un peu comme en bourse à long terme. Peu importe le prix de l’action, si vous avez une stratégie très long terme, vous vous enrichissez avec le revenu des dividendes et pas avec une hypothétique vente de l’action.

J’ajouterai même qu’en cas d’effondrement du marché, je me ruerais chez mon notaire pour voir toutes les nouvelles bonnes affaires disponibles !

Je pose maintenant une autre question :

Que ce passerait-il si, dans 5 ans, après un effondrement du marché, les loyers perçus ne permettaient plus de rembourser les emprunts ?

Non seulement le bien vaudrait moins (si on décidait de le revendre), mais il faudrait toujours rembourser la même somme à la banque, et ce avec des revenus moindres car les loyers auraient baissé…

Finalement, en achetant cash, ne s’assure t-on pas toujours une rentrée d’argent, même en cas d’effondrement de l’immobilier ?

 

Pour finir

Je pense que pour être gagnant dans une opération immobilière, il faut avant tout bien calculer son coup, en fonction des risques qu’on est prêt à prendre. La réussite de l’opération dépendra du bien que vous achèterez, et de vous. Pas du fait que vous ayez acheté cash ou à crédit.

L’effet de levier du crédit immobilier est un excellent moyen de s’enrichir sur le long terme et de se constituer un très beau patrimoine à laisser à ses enfants. Mais personnellement je le trouve utile que lorsqu’on réalise de grosses opérations. Ou alors, il est utile pour ceux qui souhaitent se lancer tout de suite et sans un gros capital en estimant leurs risques acceptables.

Acheter un bien cash, n’est pas synonyme de stupidité comme le laissent parfois entendre certains gourous du net. A partir du moment, ou l’opération correspond à vos objectifs et vos envies, l’option de payer cash reste elle aussi excellente.

Avez-vous vu l’émission CAPITAL sur M6 le 9 mars? On y voyait un investisseur Qatari acheter cash une propriété. C’est un investisseur très expérimenté, il avait l’argent, et n’a pas fait appel à un banquier pour un crédit immobilier, lui.

Quoi qu’il en soit, il faut prendre le temps de bien réfléchir et toujours être en accord avec ses objectifs. Et ne pas faire tel ou tel achat, parce qu’un gars vous dit de faire comme ci ou comme ça.

Comme toujours, tout est une question de point de vue. Dites moi dans les commentaires quel est le votre et pourquoi ?

 

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29 Responses to Immobilier : acheter CASH ou à crédit, voilà mon opinion

  1. Didier 22 mars 2014 at 22:06 #

    Bonjour,

    Bravo enfin quelqu’un qui a tout compris à l’effet de levier et qui ne tombe pas sous le charme des formules vendeuses comme l’argent des autres !
    Combien de fois peut-on lire ‘non mais allo quoi t’as l’argent pour acheter cash et tu fais pas un crédit pour profiter de l’effet de levier du crédit ». On ne profite pas de l’effet de levier si on n’a pas besoin de levier comme ton exemple du bazooka pour tuer les mouches ou une grue pour déplacer des gravillons dans son jardin…
    Il ne faut pas oublier non plus que si un levier financier augmente les gains en cas de succès il augmente aussi les pertes en cas d’échec. Dans le cadre d’un investissement locatif si on ne trouve pas de locataire il faut quand même rembourser le banquier et le remboursement intègre remboursement du capital et les intérêts…

    Il y a un autre élément fallacieux des adeptes de l’achat immobilier à crédit. En achetant cash on ne pourrait plus faire d’autres acquisitions. C’est en partie vrai on ne peut pas faire d’autres achats en cash mais on peut toujours faire un achat à crédit…

    Tu as également raison avec les emprunts pour des petits montants les frais peuvent être très onéreux : les frais de dossier (500 € de frais de dossier c’est 0.33 % d’un emprunt de 150000 € mais 1.25% pour un emprunt de 40000 €) ou la garantie (CL sur 150000 revient en gros à 810.41 soit 0.54 % et pour 40000 à 351.16 soit 0,87%) pèsent plus (proportionnellement bien sûr) sur de faibles montants que sur des montants élevés augmentant ainsi le coût du crédit.

    Il y a juste un élément que tu ne prends pas en compte c’est la fiscalité. Lors d’un investissement locatif avec une déclaration des revenus sous un régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus de même nature. Ce qui revient concrètement à dire que plus notre taux marginal d’imposition est haut et plus le taux réel du crédit est bas en partant d’un taux nominal identique.
    Par exemple (pour simplifier je ne tiens pas compte de la déductibilité de la CSG déductible)
    pour un contribuable non imposé (payera juste les prélèvements sociaux) un taux à 3,5% revient à 2.9575 %
    pour un contribuable au TMI de 30% le même taux de 3.5% revient à 1.9075 %
    pour un contribuable au TMI de 45% ce taux de 3.5% revient à 1.3825 %
    Les taux sont bas et la déductibilité des intérêts réduisent encore le coût (mais c’est toujours un coût)

    Le secret de la richesse c’est d’emprunter à un taux moindre que celui auquel on peut placer cette somme et il est beaucoup plus facile de dépasser 1.3825 % que 2.9575% ainsi il peut être intéressant (si gros TMI) d’emprunter et de placer son cash sur un produit à fiscalité allégée. D’ailleurs il est probable qu’on s’oriente vers un emprunt in fine avec nantissement de l’AV sur laquelle on a placé le cash.
    Dans le même ordre d’idée j’ai fait un emprunt avec très peu d’apport pour mon dernier achat locatif car je vais très probablement acquérir ma RP (pour laquelle les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles) mon cash est donc préférentiellement destiné à cette acquisition où un taux de 3.5 % revient à 3.5% quelque soit ton TMI

    • Ecoseb 23 mars 2014 at 09:26 #

      Salut Didier,

      Wow, alors ça c’est du commentaire ! Merci infiniment !

      En effet, on entend toujours dire que si on achète cash, on ne peut pas réinvestir ensuite. Mais justement, je trouve que ça permet de mieux financer un crédit qui viendrait ensuite. Dans mon ambition immobilière, je souhaiterais acheter cash un premier bien, qui aiderait au financement d’un autre plus important à crédit vu que le loyer perçu du premier bien viendrait « gonfler » la capacité de remboursement. Mais bon je n’en suis pas encore là et j’ai encore beaucoup à apprendre dans le domaine.

      C’est vrai que je n’ai pas parlé de fiscalité. Et je te remercie vraiment d’avoir aussi bien argumenté ce point, car c’est vraiment très important et cela peut tout changer.
      On voit d’autant mieux que choisir d’acheter à crédit ou cash ne se fait pas à la légère.

      • Luc Brialy 25 mars 2014 at 09:08 #

        Bonjour Seb et Didier,

        Voila une discussion bien intéressante!

        Je ne partage pas tout-à-fait vos opinions, car grâce au crédit immobilier et a son effet de levier, j’ai réussi à acheter (ou à faire construire) une quinzaine d’appartements en moins de 20 ans, et tout cela avec un investissement au départ de moins de 12.500€!

        J’explique tout ceci sur cette page et les suivantes: http://tinyurl.com/ky6olnt

        Je parle donc d’expérience vécue, et je remercie encore chaque jour silencieusement mes locataires de m’avoir rendu riche.

        Seb, tes arguments sont acceptables pour l’achat d’une propriété ou deux sur une vie entière, mais cela ne suffira pas pour conquérir ton indépendance financière. Pour cela, il faudra mettre le turbo, et il faudra donc bien passer par l’emprunt.

        Et Didier a bien raison d’attirer l’attention sur la fiscalité! Le rendement net que tu obtiens en payant cash est d’autant diminué par le fisc.

        Didier, les frais d’un emprunt n’ont pas beaucoup d’importance, s’ils sont couverts par les loyers.

        Je trouve que c’est fantastique de discuter ainsi entre nous et j’espère que les arguments des uns et des autres permettront au lecteur de nos sites de ce faire leur propre opinion!

        • Ecoseb 25 mars 2014 at 17:20 #

          Salut Luc !

          Effectivement, la discussion est très intéressante et je suis fier qu’elle se déroule sur Econosphere.fr !

          Je ne suis pas du tout contre l’achat à crédit pour de l’immobilier locatif. Je nuance juste en disant que ne pas utiliser le crédit alors qu’on a le cash n’est pas une mauvaise idée (toujours en fonction des objectifs qu’on se fixe).
          Il est évident, que dans un cas où l’on débute avec 12500€ l’effet de levier est très intéressant si les risques qui sont liés à ce genre de financement nous conviennent. Et surtout, si notre projet nécessite ce genre de financement (comme construire 15 appartements financés en 20 ans).

          Aujourd’hui cela t’as permis de te construire un patrimoine qui te permet visiblement d’être indépendant financièrement (peut-être as-tu aussi pu profiter de l’envolée de l’immobilier ces dernières années). Mais comment atteindre cette autonomie financière si on dépend d’un crédit (ou de plusieurs j’imagine dans ton cas) qui dure 10, 15 ou même 25 ans? Tu ne peux être véritablement indépendant qu’à l’issus de ces crédits. A moins de dégager un cashflow net d’au moins 100€ pour chacun des appartements (si on estime que 1500€ net équivaut à son indépendance financière). Est-ce encore possible aujourd’hui? Certainement, mais je pense que la difficulté n’était pas la même il y a 20 ans.

          Je ne vois pas l’indépendance financière comme un gain d’argent, mais surtout comme un gain de temps. Imaginons que j’achète de suite cash un studio qui me permet de générer disons 300€ net par mois. Je pourrais peut-être me permettre de travailler à 80% : je gagne donc en indépendance, de suite. Si j’achète à crédit, je dois attendre la fin des crédits avant de pouvoir toucher pleinement les loyers.

          En multipliant les opérations d’hypothèques successives, comme tu le décris dans ton blog (mais peut-être ai-je mal compris), on peut y arriver. Mais si une opération foire, cela peut faire s’écrouler tout le château de carte. Pour le moment je ne suis pas prêt à prendre ce genre de risque et d’hypothéquer le toit au dessus de la tête de mes enfants. Et je préfère solidifier mon château avec au moins un bien acheté cash.
          Après mon premier achat cash, rien n’empêche de continuer d’acheter en profitant de l’effet de levier d’un crédit qui serait non seulement financé par le bien lui même mais aussi, pourquoi pas, par le bien précédemment acheter cash.

  2. Cerf_D 25 mars 2014 at 13:49 #

    Il me semble qu’il ne faut pas non plus négliger l’aspect éthique de l’effet de levier. En effet, la possibilité d’obtenir un prêt en autofinancement a deux conséquences:
    1) Le crédit augmente le nombre d’acheteurs potentiel d’un bien et la capacité d’achat de ceux qui auraient pu payer cash alors que l’offre de bien immobiliers reste la même, ce qui augmente les prix. Pour que la rentabilité soit la même, cette augmentation entraine celle des loyers.
    2) Le systèmes bancaire et monétaire international est tel que les banque prêtent de l’argent qu’elles n’ont pas. Ce qui augmente la masse monétaire et génère de l’inflation.

    • Ecoseb 25 mars 2014 at 17:44 #

      C’est un point auquel je n’avais pas pensé. C’est pas faux !

  3. InvestMan 26 mars 2014 at 10:50 #

    Salut Sébastien, bravo pour ton article 🙂 L’achat cash ou à crédit est une question de point de vue. Certains donneront de très bons arguments pour l’achat cash, d’autres pour l’achat à crédit. Les deux optiques peuvent être intéressantes, mais il faut qu’elles soient adaptées au profil de celui qui achète.

    Sinon j’ai bien aimé les quelques lignes concernant « l’argent des autres » ! Beaucoup oublient souvent que c’est devenu leur argent qui est la conséquence de leur propre travail !

    • Ecoseb 26 mars 2014 at 18:10 #

      Salut InvestMan !

      Je suis content que l’article t’ait plu!
      Énormément de choses dépendent du point de vue que l’on a sur elles (ce n’est que mon humble avis :)). D’ailleurs prochainement, je devrais recevoir un article invité qui argumentera en faveur de l’achat de bien(s) locatif(s) à crédit dans le cadre de la loi Duflot. Car comme tu le soulignes, les deux optiques sont intéressantes suivant les profils.

  4. Sébastien 27 mars 2014 at 14:17 #

    Salut Seb !

    Article intéressant et difficile à la fois. Je suis assez mitigé sur les deux visions. Je pense surtout que cela dépend du bien que l’on trouve.

    En réalité, je pense sincèrement que l’achat à crédit est la meilleur solution si l’on est capable d’emprunter sur une période très courte (environ 10 ans), que le loyer couvre à minima le crédit et les frais (fiscalité, gestion, charges, etc.) voir qu’il permet de dégager un bénèf, dans ce cas il est possible d’enchaîner les crédits et au bout de 10 ans l’effet boule de neige s’enclenche car le premier bien est payé et ainsi de suite pour les suivants. Au finale, les 10 premières années sont les plus délicates. Pour ça il faut des revenus conséquents pour réduire la durée avec de grosse mensualités de crédit ou pour pouvoir épargner beaucoup et rapidement afin d’enchaîner les apports.

    Par contre, là ou ça coince est qu’étant donné le marcher actuel de l’immobilier et ne gagnant souvent pas énormément on est bien souvent obligé d’emprunter sur 20 ans et là je te rejoins parfaitement, même dans le meilleur des cas qui est que le loyer couvre le crédit, attendre 20 ans pour commencer à toucher un premier revenu, ça fait long.

    J’avais lu il y a quelques temps une discution sur le sujet, et des personnes ayant déjà une grande expérience dans l’achat/location préconisaient de mettre autant d’apport que possible pour réduire au maximum la période d’emprunt. Le plus important pour eux était que la période d’emprunt soit la plus courte possible.

    Autre point et là je diverge avec ton sentiment (à moins de ne pas l’avoir compris) c’est quand tu dis que ça t’embête de payer ton bien 2 fois son prix à la banque. Si le loyer couvre le crédit, alors tu ne paye rien. En réalité, ton travail de recherche, etc… te permet d’obtenir un logement gratuitement ou presque ou dit autrement, si le logement vaut 100 et que tu monétise ton temps, alors pour 20 investit en temps tu obtiens 100 à l’arrivé, peu importe que le tout est coûté 200, le différentiel, c’est le locataire qui l’a payé. Ca interressant non ? 😉

    • Ecoseb 27 mars 2014 at 17:51 #

      Salut Séb !

      C’est vrai que le sujet est difficile. C’est un peu comme mettre d’accord des supporters de deux clubs de foot différents lol! Mais au moins on a une discussion vraiment intéressante!

      Je suis d’accord, avec une durée de crédit courte ça permet de mieux supporter une période qui me semble délicate. Mais je pense que c’est difficile, comme tu le dis, de nos jours de bénéficier d’une courte durée de crédit. A moins d’avoir un apport conséquent mais dans ce cas l’effet de levier est-il toujours une arme aussi redoutable? En tout cas, avec un apport conséquent c’est un peu comme si on fusionnait l’achat cash avec l’achat à crédit pour tenter de bénéficier des atouts de ces deux possibilités.

      « Si le loyer couvre le crédit, alors tu ne payes rien ». Je suis d’accord, dans le cas où l’on est dans le point de vue de l’argent des autres. Je précise quand même que je ne suis pas contre l’achat à crédit pour du locatif, je comprends très bien ses avantages. Je souhaite juste insister sur le fait qu’il est aussi possible d’acheter cash et que cette option a aussi des avantages. Je voulais aussi insister sur le fait que certains avantages de l’une ou l’autre des options de financement peuvent dépendre d’un point de vue.

  5. matt 8 avril 2014 at 14:10 #

    Salut Seb ! J’ai exactement le même point de vue que toi. Si je devais me lancer dans l’investissement locatif, je me lancerais probablement dans les places de parking en premier, justement pour éviter de faire un crédit puisque l’investissement est relativement faible. Pour les immeubles, évidemment, ce n’est pas du tout la même chose…
    Ps : « prier le grand YAKA… », j’adore !

    • Ecoseb 10 avril 2014 at 18:17 #

      C’est vrai que les places de parking peuvent être une bonne première étape. Il existe un blog spécialiste dans ce genre d’investissement que je lis de temps en temps, il s’agit de parkinggarage.fr

      Ah le grand YAKA, c’est un dieu vénéré par beaucoup de monde, c’est hallucinant ! :p

  6. David 10 avril 2014 at 11:25 #

    Bonjour,
    je trouve que tu oublies 2 avantages essentiels dans l’achat à crédit.
    Tout d’abord, la prise de possession immédiate
    Un exemple, chez moi, un studio c’est environ 100k€.
    Supposons l’achat cash : vous devez épargner cette somme. Combien de mois pour accumuler cette somme?
    Tandis que certes un emprunt vous engage mais vous permet d’investir maintenant.
    En plus avec le crédit est remboursé au moins en partie par le loyer, vous laissant la possibilité d’épargner en parallèle.

    On retrouve le même principe qu’en bourse : devez vous attendre d’avoir le montant plancher : 10k€ en bourse, 100k€ en immobilier pour investir?
    Votre réponse est non pour la bourse, oui pour l’immobilier, c’est un peu surprenant!

    De plus comme dit précédemment, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, donc au niveau fiscal, le crédit n’est pas illogique.
    Surtout si votre épargne vous rapporte bien, où que les frais pour quitter votre épargne et y revenir sont élevé (cas des actions par exemple)

    • Ecoseb 10 avril 2014 at 18:12 #

      Salut,

      la prise de possession immédiate est pour moi une histoire de point de vue.
      En combien de temps rembourserais-tu un crédit pour un apart’ de 100 000€? en combien de temps économiserais tu cette même somme? Pour moi trancher entre les deux moyens de financement n’est pas aussi simple et demande bien plus de réflexion que savoir si on veut tout de suite ou non posséder un bien immobilier.

      Payer un appartement cash vous laisse aussi la possibilité, non seulement de continuer à épargner comme d’habitude, mais en plus d’épargner en totalité le loyer (modulo les impôts). C’est un argument qui une nouvelle fois peut difficilement permettre de trancher.

      On retrouve le même principe qu’en bourse : devez vous attendre d’avoir le montant plancher : 10k€ en bourse, 100k€ en immobilier pour investir?
      Votre réponse est non pour la bourse, oui pour l’immobilier, c’est un peu surprenant!

      Je vais te surprendre mais ma réponse est aussi non. Si on ne peut pas réunir 100K€ et qu’on veut tout de suite investir dans l’immobilier, il y a les SCPI. Seulement ce n’est pas le sujet de l’article. Par contre, je dis bien que je parle d’achat cash pour un bien d’un prix abordable. Comme l’abordable dépend des revenus, le bien peut aller de la place de parking à l’apart de 100k€ voire plus. Je me cite :

      L’avantage véritable de faire un crédit serait qu’il est possible de payer un petit bien sans sortir un sous de sa poche… Ce qui peut être pratique si on a pas énormément de revenus. Mais dans ce cas, proportionnellement parlant, le studio serait aussi difficile à acheter qu’un immeuble de rapport et donc le crédit serait justifié (et même approprié)

      Je le répète encore une fois : Je n’ai pas dit qu’acheter à crédit est illogique (même en dehors de l’aspect fiscal). D’ailleurs j’ai même précisé que ce que j’aimerais faire c’est acquérir un premier bien cash pour qu’il aide à financer un autre projet à crédit. L’aspect fiscal est en effet un point essentiel à prendre en compte, mais attention, ce n’est pas parce qu’on essaie de profiter d’un effet de levier qu’on sera rentable.

      Chacun aura son avis sur l’achat cash ou à crédit. Et notre discussion montre bien que les deux moyens de financements ont leurs avantages et leurs inconvénients. Affirmer que l’un est meilleur que l’autre est aberrant car il dépend avant tout des objectifs de l’investisseur (qui sont évidement différents d’un investisseur à l’autre).

      • Damien@Immo-Topics 26 septembre 2014 at 17:42 #

        Bonjour à tous,

        La discussion est intéressante, ton article est bien formulé avec un argumentaire intéressant. Je suis partisan de l’utilisation de l’effet de levier, et sauf si on souhaite avoir des rentes, l’intérêt de l’achat cash me laisse perplexe, surtout dans une optique d’enrichissement.

        Si tu apportes 10k€ pour financer un bien de 50k€ qui te rapporte 5k€ de revenus annuel et financé en 15 ans
        => 500% de gain (12k -> 50k) et tu gardes le reste de ton capital pour d’autres investissements

        Si tu achètes cash, 50k€ – 5k€ de revenus => sur 15 ans tu récupères un capital de 75k€
        => gain de 150% (50k -> 125k) et tu mets tout ton capital dedans, le risque est énorme

        Les calculs sont très très très simplifiés (pas prise en compte des impot, aucune revalorisation… etc etc) mais cela donne une idée!

        Si l’immobilier baisse (foncier, pas les loyers), le bien vaut maintenant 30k€ au bout de 15 ans:
        Cas 1 achat à crédit => gain = 250% (12k – 30k)
        Cas 2 achat cash => gain = 100% (50k – 105k)

        T’es toujours gagnant… même si l’immobilier chute…

        • Ecoseb 26 septembre 2014 at 18:22 #

          Salut !

          Merci pour les compliments sur l’article.

          Les arguments seront toujours les mêmes entre ceux qui pensent que le crédit est mieux et ce qui pensent le contraire. C’est la fameuse discussion du verre à demi plein ou à demi vide.
          Tu le dis toi même l’effet de levier est intéressant sauf si on veut des rentes.

          Le tout est de savoir ce que l’on veut. Un capital dans 15 ans ou des rentes tout de suite (qui peuvent servir à financer d’autres biens).

          En cas de baisse d’un marché, tu n’es perdant que si tu vends. Si tu achètes à crédit un bien à 50K€ et que l’immobilier chute 5 ans après (et non à la fin de ton crédit ccomme dans ton exemple), tu rembourses un crédit de 50K€ (et les intérêts) pour un bien qui vaut 30K€ avec des rentes diminuées?
          Si tu as acheté cash la valeur de ton bien a baissé à 30K€ mais si tu ne vends pas…quelle importance? Tu perçois toujours des rentes même si elles baissent. Et c’est que tu veux si tu as acheté cash.
          Si tu as multiplié les crédits, en cas de baisse de l’immo, tu peux même risquer d’être obligé de vendre (avec une moins value donc) pour alléger les mensualités que tu peinerais à payer à cause d’une baisse générale.

          Je pense que ni l’une ni l’autre de ces options n’est la meilleure. C’est pourquoi, à mon humble avis, la meilleure chose à faire c’est un peu des deux 🙂

  7. AnewgGwen de moins-cest-mieux.com 15 mai 2014 at 10:49 #

    Bonjour,
    je tombe sur cette discussion tres interessante et je constate 2 choses: on parle de crédit sans parler de son cout de manière explicite et de risque.
    J’ai acquis il y a 1 an mon premier investissement locatif, full crédit (acquisition, notaire, travaux). Les taux sont ultra bas (record de juin 2013 battu ce mois meme), ce qui va dans le sens du crédit. Si le taux etait à 8 ou 10%, j’imagine que moins de monde le solliciterai. J’ai opté pour un variable capé 1: sur 15 ans, j’ai eu 2.05% passé à 2.10% il y a peu.Meme avec les 62k nécessaires à mon opération en poche, j’aurai tres certainement opté pour le crédit, car son cout est bas, mon cash aurait travaillé autrement.
    Ceci m’amène à la 2eme remarque: le risque. Quel risque y-a-t-il a emprunter la totalité en mettant le cash en sécurité? Cet exemple est risible, forcément car c’est le cas extreme. A lire ton article, et si j’étais un conseillé en patrimoine que je ne suis pas, je te proposerai un 50/50, ou un 60/40. En effet, a attendre en épargnant, on risque de voir les taux montés et de voir certaines portes se fermer, certaines affaires passées; je rejoins alors l’avis de David sur la prise de possession immédiate.Certes le cash apporte de la souplesse;je l’ai constaté qd on finance des travaux, c’est tres lourd à gérer avec la banque;au niveau de la négociation, le cash marque aussi un point.Mais , de mon point de vue, cela ne pèse pas assez dans la balance.Pour reprendre ton image, si on me donne le bazooka et que je suis certain de faire mouche (« spéciale dédicace à l’auteur »), pourquoi me contenter de la tapette avec laquelle il y a un risque de manquer la cible, hormis le challenge.

    Mon idéal de financement est un apport suffisant pour sédure le banquier (env 20%) et servant à financer la rénovation en souplesse. Je peux ainsi lancer 5 opérations simultanément au lieu d’une. Je pense qu’un coup de tableur serait une bonne chose à faire…on verrait bien ou se coupent les courbes de valeur du patrimoine…

    • rame 3 juin 2014 at 21:35 #

      Bonjour,

      Interressant sujet ou philosophiquement les points de vus divergent selon experiences. Je suis dans la meme incertidue sur un placement dont je pourrais financer difficilement en Full cash mais pourrait se faire ou alors prendre un crédit. Au final pour plusieurs raisons j irai vers une solution 30à 40% d apport pour amoindrir la durée et le montant du crédit ; ainsi couvrir par les revenus locatifs le crédit à charge et en sortir qqes centaines d euros. Eviter un gonflement du taux d endettement (Déjà plusieurs crédits) qui ne veut certe rien dire mais permet d aborder différentes grandes banques ou d en interresser d autres pour un rachat de crédit. Et cela dans l objectif de parraleliser ce genre d opération.

      CE qu il ressort est que chaque raisonnement se vaut et dépend des objectifs & moyens de chacun.

  8. Capucine 10 juin 2014 at 16:21 #

    Bonjour à tous,
    Merci pour cet article extrêmement intéressant, complet et juste! Je suis tout à fait d’accord avec vous en ce qui concerne l’investissement locatif dans les places de parking ou dans l’achat d’un petit appartement: c’est l’investissement idoine lorsque l’on a des capacités financières limitées et que l’on a peur du « crédit » ou que l’on préfère simplement payer cash. Je préfère aussi de loin « l’effort d’épargner que l’effort de rembourser ».

  9. Bonjour,
    J’ai lu attentivement votre article (un peu long mais ça va 🙂 )
    Vous avez raison, il est mieux d’acheter cash. Mais cette faisabilité n’est pas donnée à tout le monde. Certes, personne ne veut avoir de dettes. Toutefois la réalité est différente alors on est poussé à le faire. Je pense qu’il faut d’abord avoir les moyens sinon les établissements financiers restent la seule alternative à prendre ou à laisser.
    Merci pour votre article très intéressant.

  10. Alend 23 octobre 2014 at 09:49 #

    Bonjour à tous,

    Je viens de lire avec attention ce billet, non sans interrogations..
    En effet, acheter comptant un bien au jour d’aujourd’hui n’est-il pas tout simplement de la bêtise ? Les taux étant historiquement bas, le fonctionnement de l’économie cyclique, il est fort à parier que les taux remontent d’ici 5 ans et que les placements rapportent à l’avenir d’avantage…

    Alors pourquoi vouloir acheter un bien comptant ?
    Ma capacité d’emprunt en ce moment est à mon sens plus élevé que par le passé, mais le sera très certainement moins à l’avenir..

    Aussi, je préconiserai de faire un achat full crédit sur 20 ans par exemple et de placer son épargne qui rapporteront des intérêts et diminueront d’autant le coût du prêt… A échéance des 20 ans, j’aurai mes liquidités (avantageux non ?) plus mon bien. Et en cas de coup dur je peux rembourser ma/mes mensualités avec mes économies.

    En y regardant de prés, 130 000€ emprunté aujourd’hui sur 20ans avec un TEG de 3% représente un coût de 43 035,20 € soit 180€ / mois. Avez-vous déjà vu des loyers à ce prix ?

    Mettre tout son cash dans un achat, et à mon sens un pari risqué.

    Cordialement,

    • Ecoseb 23 octobre 2014 at 13:09 #

      Quelques soient les taux, il est important de savoir au final ce qu’on gagne avec une opération et surtout déterminer ses objectifs. Une fois ceci fait vous saurez si telle ou telle méthode est de la bêtise ou non. ce que je trouve bête moi, c’est de foncer faire un crédit avec la seule raison une baisse des taux.

      Vous aurez vos économies au bout de 20 ans et les intérêts bien évidement, en plus de votre bien payé 40000€ de plus donc au final vous aurez peu d’intérêts (vous le dites vous même : « épargne qui rapporteront des intérêts et diminueront d’autant le coût du prêt ») et aurez vos 20000€ ensommeillés qui, du fait de l’inflation, auront moins de valeur.
      Croyez vous qu’une personne qui n’a pas de crédit à rembourser ne va pas épargner plus que vous au long de ces 20 années? Au final, cette personne pourrait avoir son bien, une épargne et les intérêts de cet épargne (si en plus cette personne a épargne le revenus de ses loyers..)

      Il n’y a pas de méthode plus bête qu’une autre. Tout dépend de vos objectifs. L’intérêt dans le crédit, à mon sens, c’est la multiplication des opérations. Si vous n’en faites qu’une, vous écrasez une mouche avec un bazooka.

      Qui vous a parlé de mettre tout son cash dans un seul et même placement ?? Effectivement, ça, c’est un pari très risqué…

      • Alend 23 octobre 2014 at 14:19 #

        Merci pour votre retour,

        J’ai néanmoins envie de parier sur une évolution des taux à la hausse, et donc tel un placement en bourse, pouvoir avoir un taux net épargne supérieur ou égale à la TEG de 3%.

        Après il faudrait surement faire une simulation avec toutes les hypothèses pour les différents cas.

        Mon projet est d’acheter ma RP type appartement dont le coût de l’opération est de 130 000€ à crédit frais de notaire inclus.
        Je souhaite y rester 5ans maximum, puis déménager pour y placer un locataire (loyer < mensualité) et en racheter un autre.

        Peut-être que dans 5ans le cout de l'immobilier aura baisser, les taux auront monté, et là aillant toujours mon épargne, je pourrai en y injectant cette fois-ci 80% faire un second achat sans trop forcé, et sans prendre trop de risque.

        Je souhaite avoir donc à terme plusieurs biens, mais je ne suis pas certains de vouloir faire l'achat de deux bien maintenant. Je prefere observer les tendances..

        Au plaisir de vous lire.

        • David 25 octobre 2014 at 01:17 #

          Pour l’évolution des taux immobilier, peu de chance de voir une baisse.
          On est déjà à un palier bas. (2,5% sur 20 ans)
          En dessous, pour les banques ça risque d’être des opérations à perte, ce qui n’est pas très rentable.

          Pour l’achat, habitation, puis location, faite très attention au bien que vous achetez, mais surtout au crédit que vous souscrivez.
          Par exemple le PTZ ou le PAS ne permette pas la location, sauf à des critères de revenu et pour une durée limitée.
          Ayant la combinaison de ces 2 prêts, je ne peux pas louer ma RP!

          • Ecoseb 25 octobre 2014 at 07:43 #

            Merci David pour cette précision très importante!

          • sophie 12 novembre 2014 at 10:44 #

            je pense qu’il vaut mieux faire un crédit car tu bénéficies de l’assurance décès et ton capital va à ta petite famille. et donc il récupère le bien et l’argent.
            voilà

          • jerems 6 septembre 2015 at 11:33 #

            Si tous vos prêts aidés sont soldés, vous pouvez louer sans souci… pour mon deuxième investissement locatif je pense aussi opter pour le cash, le troisième peut etre a crédit lorsque le premier investissement sera totalement remboursé. Je precise que suis locataire de mon immebse residebce principale et réalise de ce fait des economies enorme et conserve une capacité d epargne suffisante.
            A bientot, merci pour ce blog qui offre une visiob de celle entendue des banquiers! Precisons egalement qu un achat cash permet de negocier le prix.

  11. akks 11 novembre 2014 at 10:50 #

    Je suis tout à fait d’accord avec vous. Honnêtement, même pour l’achat d’une résidence principale, il vaut mieux l’acheter cash qu’avec des intérêts. Le discours inverse tient des banquiers. Certains préconisent l’achat à crédit et le placement du capital sur le compte épargne, car sur le long terme c’est à dire après 20 ans, le taux appliqué sur l’épargne serait nettement plus avantageux que celui appliqué sur le crédit à remboursé. On y gagnerai. Euh je ne crois absolument pas qu’avec les taux appliqués sur les comptes épargne cela risque un jour de dépasser finalement la somme que l’on doit rembourser en plus quand on a fait un crédit conséquent. Et il y a plusieurs paramètres à prendre en compte, en temps de crise, les taux appliqués sur les comtpes épargnes baissent conséquemment, se projeter dans 25 ans et puis quoi encore, je trouve cela compètement absurde, et avons-nous pensé à l’inflation ???
    merci pour votre article réalistes avec ses petites touches sacarstiques…

  12. Elo 27 octobre 2016 at 14:27 #

    Les raisons que tu présentes concernant l’achat en cash sont très plausibles. Merci de nous avoir donné ton avis sur le sujet.

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