Rendement locatif : avant d’acheter, calculez ! C’est pour votre sécurité.

 

 

Lorsque vous cherchez un bien immobilier, vous allez en agence ou regardez les sites d’annonces. Mais comment savoir si tel ou tel bien vous fera gagner de l’argent ?

Comme pour chaque investissement, la rentabilité locative (ou rendement locatif) est une notion à connaitre impérativement pour savoir s’il sera intéressant ou pas d’investir.

A quoi correspond-elle? C’est ce que vous gagnerez en une année par rapport au capital investi. Il s’agit donc d’un pourcentage.

Par exemple, à la banque, lorsque vous placez 100€ sur un livret A pendant 1 an, vous gagnez 1,25€. Le rendement est de 1.25%

Dans l’immobilier locatif c’est le même principe, sauf que votre argent devient de la pierre, plutôt que des chiffres sur un compte. Pour savoir s’il est intéressant de placer votre argent dans la pierre vous devez donc savoir combien elle vous rapportera.

Seulement, vous trouverez rarement une annonce titrée: « Vend rendement à 5% ». Lors de vos recherches, vous devrez donc bosser un peu et calculer la rentabilité locative des biens qui vous intéressent.

Le coût d’un bien

Pour calculer un rendement locatif, il faut avant tout se mettre d’accord sur une chose : le coût du bien (vous remarquerez que je n’ai pas dit le « prix »).

La somme annoncée dans l’annonce ne sera pas celle que vous débourserez. En effet, vous aurez à payer les frais de notaires et autres joyeusetés. C’est pourquoi on parlera du Prix d’acquisition du bien.

Ce prix englobe donc tout ce que vous allez sortir de votre poche (ou de celle du banquier) pour payer votre bien : frais de notaire, d’agence, frais bancaire, travaux …

Donc, ne faite pas vos calculs avec le prix de vente, mais bien avec le prix d’acquisition !

Calcul de la rentabilité brute

Le calcul est le suivant :

Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien.

Elle est calculée à partir du prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Par exemple, un appartement vous coûte 50000€ et vous percevez 400€ de loyer.

Le rendement est de : 100 x (400×12) / 50000 = 9,6%

Vous trouverez peut-être des annonces « spécial investisseurs » où l’on vous fera miroiter une rentabilité de 10%. Une rentabilité BRUTE de 10%, mais on ne vous le précisera pas. Soyez donc prudent avec ce genre d’annonce, car la rentabilité brute est un indicateur mais n’a rien à voir avec la réalité.

En effet, elle ne prend en compte qu’une petite partie des choses qui font qu’un bien est rentable ou non. Et oui, lorsque vous avez un bien en location, vous avez inévitablement des charges à payer. Et ces charges viennent affaiblir la rentabilité brute. C’est pourquoi on parle aussi et surtout de rentabilité nette

Calcul de la rentabilité nette de frais et de charges 

La rentabilité nette est, elle aussi, calculée à partir du prix d’acquisition et des loyers perçus. Mais cette fois-ci, on va prendre en compte les frais liés à la possession d’un bien immobilier locatif. La rentabilité nette est un taux qui se calcul ainsi :

 

 

 

 

Taux de rentabilité net = 100 x ((loyer mensuel x 12) – Charges) / Prix d’acquisition du bien

Ces charges à déduire sont :

  • Les mensualités du crédit
  • La taxe foncière
  • Les assurances : de prêt, PNO, loyers impayés …
  • Charges de copropriété.
  • Frais de gestion : Si vous faites gérer votre bien par une agence.
  • Les travaux d’entretien courants : Ces frais sont inévitables, si vous n’entretenez pas votre bien, vous ne trouverez pas de locataire ou vous le louerez bien en dessous du marché.
  • Les vacances locatives : Ce sont les périodes sans locataire. Vous ne percevez pas de loyer donc il faut déduire un loyer pour chaque mois où le logement est vacant.

Bref, il faut prendre en compte toutes les dépenses liées au bien immobilier locatif.

Reprenons notre exemple d’appartement dont le prix d’acquisition est de 50000€. Vous percevez toujours 400€. Seulement cet appartement engendre 3500€ de frais par an :

Taux de rentabilité nette = 100 x ((400 x 12) – 3500) / 50000 = 2,6%

Vous le voyez, ce bien avec 9.6% de rentabilité brute a en fait une rentabilité nette de 2,6%. Il reste rentable. Mais vous verrez que ce n’est pas toujours le cas. Les charges liées peuvent littéralement plomber un investissement voire vous coûter de l’argent au lieu de vous en faire gagner.

Le calcul de rentabilité nette est donc très important et vous aidera à déterminer si le bien que vous envisagez d’acheter est vraiment rentable ou non.

Seulement, vous pouvez encore aller plus loin dans vos calculs. Les revenus des loyers seront soumis à l’impôt. Et selon votre situation fiscale, un appartement « rentable » pourrait ne plus l’être après impôts. Et donc, pour être encore plus proche de la réalité, vous pouvez aussi prendre en compte ces impôts en calculant la rentabilité nette d’impôts

Calcul de la rentabilité nette d’impôt

Le taux de rendement net net dépend du montant de l’impôt  et donc de la situation de chacun. Et ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas. Il est donc déterminé à un temps donné mais changera en fonction de l’évolution de votre situation fiscale.

Le rendement « net net » est donc plus chiant à calculer. Mais si vous le faites vous aurez estimation précise de la rentabilité du bien :

Taux de rentabilité net net = (100 x (loyer mensuel x 12) – Charges – Impôts) / Prix d’acquisition

Reprenons une nouvelle fois notre exemple d’appartement dont le prix d’acquisition est de 50000€. Vous percevez toujours 400€ et cet appartement engendre toujours 3500€ de frais par an.

En supposant une tranche d’imposition de 30%, et un abattement de 30% (micro-foncier) les loyers perçus sont taxés : (400×12-30%) x 40/100 = 1344€

Le taux de rentabilité « net net » = 100 x ((400×12) – 3500 – 1344) / 50 000 = -0,09%

Dans cet exemple le rendement net net est négatif. Vous voyez donc à quel point il est important de faire ces calculs. C’est chiant mais ça peut vous sauvez ! Dans le cas contraire, vous pourriez acheter un bien « spécial investisseur à 9,6% » et vous retrouver avec une bouse immonde qui au final vous bouffe votre argent ! (Sachez tout de même que vous pouvez bénéficier de certains régimes particuliers)

Un calcul = une sécurité

Vous comprenez bien qu’acheter un bien immobilier dans un but locatif n’est pas à faire sans un minimum de préparation et de calculs. Ces calculs vous « protègent » contre un mauvais investissement. Le cousin germain du beau frère du capitaine, que connait l’ami qui vous déconseille d’investir dans l’immobilier, n’avait sans doute pas fait ces quelques calculs préalables.

En choisissant un investissement locatif en fonction de sa rentabilité, vous limitez les risques que vous prenez. Bien sur, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte (étude du marché, logement proche des commodités, choix du locataire…).

Plus vous affinerez votre sélection et plus votre investissement sera sûr. Gardez aussi à l’esprit qu’en investissant dans un bien immobilier, votre capital n’est pas perdu. Vous pourrez toujours revendre votre bien pour récupérer un capital avec quand même de grande chances de plus-value. C’est pourquoi, quelque soit le prix du marché vous devez négocier un maximum pour augmenter les chances de faire une plus-value en cas de revente.

 

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12 Responses to Rendement locatif : avant d’acheter, calculez ! C’est pour votre sécurité.

  1. jeremy 13 septembre 2013 at 21:48 #

    Une bonne mise au point nécessaire effectivement mais dans ton exemple n’est-il pas plus judicieux de ne pas choisir le micro-foncier pour déduire les intérêts d’emprunt et rester avec une rentabilité positive ? 😉

    • Ecoseb 14 septembre 2013 at 14:32 #

      Salut Jeremy,
      Certainement, l’exemple n’est pas du tout un fait réel et j’ai « choisi » le micro foncier pour montrer que dans certains cas la rentabilité pouvait être désastreuse. Evidemment, le choix du régime fiscal est très important (d’où le lien vers le site du gouvernement) et mon exemple est bien trop vague pour justifier tel ou tel régime fiscal. Du coup j’en ai pris un « au pif » car je ne cherchais pas à faire une simulation mais juste un petit exemple. C’est un sujet que je n’ai pas développé dans cet article car j’ai voulu parler avant tout de l’importance des calculs de rentabilité avant de se lancer dans un achat immobilier. Et puis je craignais aussi d’alourdir l’article avec des calculs fiscaux.
      Mais tu as raison d’insister sur ce point car il est très important. Peut-être que ça fera l’objet d’un prochain article 🙂

      • Une Vie Riche et Doucejeremy 14 septembre 2013 at 15:24 #

        Oui oui je comprends 🙂 Moi en fait j’arrête mon calcul de rentabilité à la rentabilité nette (avant impôts) et en dessous de 6-8% je passe mon tour.

        • Ecoseb 14 septembre 2013 at 16:57 #

          Quand j’en serai là, je pense que je ferais comme toi. Ça doit pas être évident à trouver cela dit 🙂

          • Une Vie Riche et Doucejeremy 14 septembre 2013 at 20:27 #

            Sur mes 2 derniers achat je suis dans cette fourchette sur la rentabilité nette de frais et charges (hors emprunt bien sûr) 🙂

  2. Emilie 21 septembre 2013 at 09:52 #

    Un outil bien pratique et complet permet de savoir si un investissement est rentable ou pas.
    http://www.rendementlocatif.com/calcul/rendement
    Une fois que tout est bien pris en compte, on se rend compte (comme tu le fais savoir dans ton article) que certains biens peuvent plutôt ruiner que faire gagner de l’argent.

    • Ecoseb 21 septembre 2013 at 10:15 #

      Salut Emilie !

      Merci d’être intervenue, et merci pour le lien. Ce calculateur semble vraiment très pratique 😉 Il prend en compte beaucoup de paramètres. Je le testerai !

      A bientôt 😉

  3. Philippe 8 mars 2015 at 18:42 #

    Bravo pour cet article qui (enfin!) associe « rendement » et « sécurité »!
    Si le calcul de la rentabilité « nette » (réelle) est important, et même indispensable, cette rentabilité doit être mise en parallèle avec le risque pris.
    Et trop souvent l’immobilier jouit d’une réputation de « placement sûr » qui me semble extrêmement sur-évalué (j’ai d’ailleurs écrit un article sur mon blog exclusivement sur ce sujet, en comparant risque de la Bourse et celui de l’immobilier).

    Pour reprendre l’excellente formule de l’article, le conseil du « cousin germain du beau frère du capitaine, que connait l’ami » qui vous conseille d’investir dans l’immobilier « parce que la pierre, c’est sûr » est aussi à prendre avec précaution…
    Dans tous les cas, pour tout investissement, il faut évaluer le risque et la rentabilité, et savoir ce que l’on fait: donc se former!

    • Ecoseb 9 mars 2015 at 17:18 #

      Merci pour votre commentaire!
      Je suis ravi que l’article vous ait plu!
      Quelque soit le domaine, l’important est de se former… Le savoir est la plus grande des richesses 😉

  4. Elo 31 octobre 2016 at 11:48 #

    Je prends bien note de tout cela. 🙂 Petite question : si jamais on veut acheter un vieil immobilier pour le rénover et ensuite le revendre, est-ce judicieux ? Ça peut être mieux qu’un investissement locatif ?

    • Ecoseb 31 octobre 2016 at 17:34 #

      Salut! Oui cela peut être judicieux. L’important c’est de bien savoir ce que te coute la totalité de ce que tu souhaites faire pour savoir si cela est rentable ou non. Je ne suis pas spécialiste mais tu peux aussi créer un déficit foncier qui, si je ne me trompe pas, te permet de payer beaucoup moins d’impôts sur les loyer perçus pendant un certains nombre d’années. Je te conseille de faire des recherches sur ce point et de le prendre en compte dans tes calculs 😉

      • Elo 4 novembre 2016 at 09:47 #

        D’accord. Merci pour ta réponse. 🙂

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